Immobilier, budget, fiscalité & permis de résidence à Maurice - Par DECORDIER immobilier®,
Le débat budgétaire de juin dernier avait laissé une inconnue en suspens : la révision des droits et taxes applicables aux ventes de biens résidentiels sous schémas EDB (Economic Development Board) au profit de non-citoyens. Ni taux ni calendrier n'avaient été précisés à l'époque.
Le Finance Bill (No. XII of 2026) et l'Economic and Financial Measures (Miscellaneous Provisions) Bill (No. XIII of 2026) ont depuis été votés. Voici, mesure par mesure, ce qui a été retenu — avec, à chaque fois, la référence légale pour vérification par votre notaire.
En bref : le taux de 10 % instauré en 2025 est supprimé.
Pour mémoire :
https://www.decordier-immobilier.mu/fr/actualites/details/1636/budget-2025-2026-ile-maurice/
Les droits d'enregistrement et la taxe foncière sur les cessions à des non-citoyens sous schémas EDB reviennent à 5 %, à l'exception d'une catégorie précise détaillée plus bas. Sauf mention contraire, les mesures entrent en vigueur dès la publication de la loi au Journal Officiel.
Tableau de synthèse
| Mesure | Ce qui change |
| Droits d'enregistrement (non-citoyen, EDB ou G+2) | Retour de 10 % à 5 % |
| Taxe foncière sur les transferts (vendeur) | Retour de 10 % à 5 % |
| Bien résidentiel sur terres de l'État / Pas Géométriques vendu à un non-citoyen | Nouveau droit additionnel de 10 %, à la charge du vendeur |
| Nouveaux baux G+2 sur terres de l'État pour non-citoyens | Plus accordés à compter du 1er juillet 2027 |
| Exonération primo-accédant (terrain nu) | Relevée de Rs 2,5 M à Rs 3 M |
| Exonération primo-accédant (maison/appartement) | Relevée de Rs 5 M à Rs 6 M |
| Propriétaire d'un terrain agricole | Conserve désormais son statut de primo-accédant |
| Consignation pour contester une évaluation | Plafonnée à Rs 5 M |
| Fair Share Contribution (personnes physiques) | Supprimée, remplacée par une tranche à 35 % au-delà de Rs 12 M de revenu imposable ; les dividendes locaux ne sont plus pris en compte dans le seuil |
| Taxe sur les primes d'assurance dommages | Nouvelle taxe de 5 %, à compter du 1er janvier 2027 |
| Bénéficiaires effectifs des sociétés civiles | Registre obligatoire auprès du Registrar ; mise en conformité avant le 31 mars 2027 pour les structures existantes |
| Family Occupation Permit | Supprimé |
| Golden Visa | Officiellement inscrit dans la loi, voie de résidence permanente par investissement économique |
1. Pour les acheteurs étrangers et investisseurs
Le retour au taux de 5 %
Un non-citoyen achetant un bien résidentiel sous schéma EDB (IRS, RES, PDS, Smart City, Invest Hotel) ou un appartement G+2 paiera 5 % de droits d'enregistrement ; le vendeur, 5 % de taxe foncière sur le transfert. Le législateur n'a pas créé un nouveau taux : il a purement et simplement abrogé les dispositions de 2025 qui avaient porté ce taux à 10 %.
Concrètement, sur un bien à Rs 40 millions, l'économie représente environ Rs 2 millions pour l'acheteur et Rs 2 millions pour le vendeur par rapport au régime précédent.
Référence : Finance Bill, art. 16(b) et 16(e)(i) ; art. 9(a)(i).
Une exception à connaître : terres de l'État et Pas Géométriques
Un droit additionnel de 10 % — à la charge exclusive du vendeur — s'applique désormais aux cessions à des non-citoyens de biens situés sur les terres de l'État ou les Pas Géométriques (article 3(3)(c)(v) du Non-Citizens Property Restriction Act).
Points importants :
Ce qui compte, c'est le statut juridique du terrain, pas son emplacement. Une villa en pleine propriété sous schéma EDB, même en front de mer, n'est pas concernée. Un appartement en bail sur les Pas Géométriques, si.
Exception à l'exception : si un avant-contrat a été signé et passé devant notaire avant le 19 juin 2026, la mesure ne s'applique pas. Les deux conditions sont cumulatives — un simple contrat de réservation sous seing privé ne suffit pas, quelle que soit sa date.
Un droit de transfert de bail de 10 % (déjà existant, inchangé) reste par ailleurs dû par l'acheteur et le vendeur sur ces terrains, calculé sur la seule valeur du terrain.
La grande majorité des appartements G+2, construits sur terrain privé, ne sont pas concernés par cette exception.
Référence : Finance Bill, art. 9(a)(ii), 9(d).
Fin des nouveaux baux G+2 sur terres de l'État (2027)
À partir du 1er juillet 2027, l'État n'accordera plus de nouveaux baux permettant la vente d'appartements sur ses terres et les Pas Géométriques à des non-citoyens. Les propriétaires actuels et programmes déjà validés ne sont pas affectés.
Référence : Finance Bill, art. 20 et 28(9).
Le Golden Visa, désormais dans la loi
Le Golden Visa ouvre droit à une demande de résidence permanente après un investissement d'au moins USD 1 million dans les 12 mois suivant sa délivrance — un investissement économique, hors acquisition immobilière sous schéma EDB. L'achat d'un bien EDB ne compte donc pas dans ce montant.
La voie immobilière classique reste distincte et inchangée : permis de résidence pour tout achat d'au moins USD 375 000 sous IRS, RES, IHS, PDS, Smart City ou en G+2. Les titulaires bénéficient du régime fiscal du Premium Visa : leurs revenus étrangers ne sont imposés qu'au moment de leur rapatriement à Maurice.
Référence : EFM Bill, art. 15(a)(ii), 15(e)(iii)(B) ; Finance Bill, art. 7(k), 7(m).
Permis d'occupation : les nouveaux critères
| Catégorie | Critère principal |
| Investisseur | USD 100 000, relevé bancaire certifié ; CA de Rs 5 M dès l'année 3, Rs 8 M dès l'année 5 |
| Investisseur — start-up innovante | Projet validé par l'EDB ou incubateur accrédité MRIC |
| Professionnel | Salaire minimum de Rs 50 000/mois, tous secteurs |
| Jeune professionnel | Diplôme reconnu ou certification internationale obtenue à Maurice |
| Travailleur indépendant | USD 50 000, secteur des services, lettres d'intention de clients |
| Technique (accord entre États) | Nouvelle catégorie, 3 ans renouvelables |
Le Family Occupation Permit disparaît. Un titulaire de permis Professionnel en cours de premier renouvellement reste jugé selon les anciens critères.
Référence : EFM Bill, art. 15(e)(i) et Cinquième Annexe ; art. 25.
Un nouveau schéma à surveiller : l'AI City Scheme
L'EDB crée un schéma dédié à un pôle technologie et innovation, avec permis accélérés et incitations fiscales. Les modalités immobilières associées seront précisées par règlement, pas encore publié.
Référence : EFM Bill, art. 15(d).
Sociétés civiles : nouvelle obligation de transparence
Une société civile est désormais explicitement soumise au régime des bénéficiaires effectifs. Chaque structure doit tenir un registre (identité, date de naissance, nationalité, adresse, nature des droits) et le déposer auprès du Registrar, avec mise à jour sous 14 jours en cas de changement. L'amende peut atteindre Rs 300 000, et vise aussi bien la structure que ses gestionnaires.
Les structures déjà constituées ont jusqu'au 31 mars 2027 pour se mettre en conformité — une échéance à ne pas manquer pour les nombreux propriétaires étrangers ayant structuré leur achat via une société civile.
Référence : EFM Bill, art. 10(b).
Revenus locatifs et fiscalité
Un non-résident fiscal qui loue son bien via une société locataire voit l'impôt retenu à la source à hauteur de 10 %, imputable sur sa déclaration finale. Si une convention de non-double imposition prévoit un taux inférieur, c'est ce taux réduit qui s'applique désormais directement.
CEB et CWA devront transmettre chaque année à la MRA les coordonnées des clients dont les factures d'eau ou d'électricité dépassent Rs 100 000 sur l'exercice.
Référence : Finance Bill, art. 7(p), 7(q).
Autorisation de voyage numérique
À partir du 1er octobre 2026, toute personne se rendant à Maurice devra détenir une autorisation de voyage électronique, à demander avant le départ.
Référence : EFM Bill, art. 25.
2. Pour les acheteurs et propriétaires mauriciens
Exonération primo-accédant élargie
Terrain nu : aucun droit d'enregistrement jusqu'à Rs 3 M (contre Rs 2,5 M).
Maison ou appartement : aucun droit d'enregistrement jusqu'à Rs 6 M (contre Rs 5 M).
Détenir un terrain agricole ne fait plus perdre le statut de primo-accédant pour un achat résidentiel.
Référence : Finance Bill, art. 16(c).
Contester une évaluation coûte désormais moins cher
La consignation exigée pour contester une valeur retenue par le Registrar-General, auparavant illimitée, est plafonnée à Rs 5 millions — même plafond pour saisir le Revenue Tribunal (5 % du montant contesté ou Rs 5 M, le plus faible des deux).
Référence : Finance Bill, art. 9(b) ; art. 17(a).
3. Fiscalité générale
Le barème de l'impôt sur le revenu affiche désormais un taux de 35 % — mais ce n'est pas une hausse : depuis 2025, la Fair Share Contribution ajoutait déjà 15 points au-delà de Rs 12 M de revenu, portant le taux marginal réel à 35 %. Cette contribution est supprimée et intégrée directement au barème, avec deux améliorations :
Elle ne devait initialement durer que jusqu'en 2027/28 ; elle s'arrête après l'exercice 2025/26 ;
Les dividendes locaux ne sont plus comptés dans le seuil de Rs 12 M déclenchant le taux de 35 %, ce qui profite nettement aux actionnaires et associés percevant des dividendes mauriciens.
Tranche de revenu imposable
| Taux | |
Premiers Rs 500 000 | : 0 % |
Rs 500 000 suivants | : 10 % |
Rs 11 M suivants | : 20 % |
Au-delà de Rs 12 M | : 35 % |
Par ailleurs, une taxe de 5 % sur les primes d'assurance dommages entre en vigueur le 1er janvier 2027 : habitation, bâtiment, copropriété et chantier seront concernés — un point à anticiper dans les budgets de syndic.
Référence : Finance Bill, art. 7(v), 7(b), 25(o), 25(p).
4. La profession immobilière encadrée
La Real Estate Agent Authority devient un régulateur pleinement opérationnel à compter du 1er juillet 2026. L'enregistrement auprès de l'Autorité est obligatoire depuis le 1er août 2026 pour les agents, promoteurs fonciers et promoteurs immobiliers.
Chez DECORDIER immobilier®, nous accueillons favorablement cette professionnalisation du secteur : un registre public permet à chaque client de vérifier son interlocuteur avant de s'engager, et non après.
Référence : Finance Bill, art. 22(b), 23(b).
Ce qui ne change pas : pourquoi Maurice reste attractive
Fiscalité
IR à 0 %, 10 %, 20 %, 35 % — taux effectif de 15 % à Rs 3 M de revenu, 18,75 % à Rs 12 M.
IS à 15 %.
Aucun impôt sur les plus-values, ni droits de succession, ni impôt sur la fortune, ni taxe foncière annuelle.
Large réseau de conventions de non-double imposition.
Propriété et résidence
Pleine propriété accessible aux non-citoyens sous IRS, RES, PDS, Smart City, Invest Hotel, ou en G+2.
Permis de résidence dès USD 375 000 d'investissement, extensible aux personnes à charge.
Permis de résidence pour retraités non-citoyens de 50 ans et plus, sur transfert de revenus étrangers.
Cadre de vie
Système juridique hybride (droit civil français / common law anglaise), anglais et français d'usage courant.
GMT+4, libre circulation des capitaux, pas de contrôle des changes.
Cet article constitue une synthèse d'information générale établie à partir du Finance Bill (No. XII of 2026) et de l'Economic and Financial Measures (Miscellaneous Provisions) Bill (No. XIII of 2026). Il ne remplace pas un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Les textes de loi peuvent faire l'objet d'amendements, d'entrées en vigueur différées ou d'interprétations divergentes.
Nous vous recommandons de valider tout point avec votre notaire, avocat ou fiscaliste avant toute décision.
DECORDIER immobilier®
Voici le lien de téléchargement du THE FINANCE ACT 2026 :
https://mauritiusassembly.govmu.org/mauritiusassembly/wp-content/uploads/2026/08/Act1426.pdf