Publié le 06/08/2025
Pour toute propriété acquise sous l'IRS, RES, PDS, SCS, IHS ou le programme R+2 (appartements dépassant 6 millions MUR dans des bâtiments de deux étages ou plus), les droits d'enregistrement augmentent de 5 % à 10 %.
Le taux de la taxe sur les cessions immobilières augmente également de 5% à 10% lorsqu'il s'agit d'une revente à une personne qui n'est pas citoyen, peu importe si le vendeur est Mauricien ou non. Ces taux s'appliqueront aux titres de propriété enregistrés à partir du 1er juillet 2026, même si le contrat de réservation ou l'accord de vente a été conclu avant cette date.
En outre, si un acte concerne à la fois des biens immobiliers et mobiliers, et que la valeur des biens mobiliers n'est pas spécifiée séparément, l'impôt sur le transfert foncier sera appliqué à la valeur globale.
L'abolition de la disposition de décembre 2023, qui autorisait les non-citoyens détenteurs d'un permis de résidence à acheter une propriété résidentielle en dehors des régimes validés par l'EDB (d'une valeur excédant 500 000 USD), a été décidée.
Dorénavant, seuls les régimes IRS, RES, PDS, SCS, IHS ou les programmes Ground+2 éligibles permettront aux ressortissants étrangers d'acquérir un bien immobilier.
Revenu annuel nécessaire : 24 000 USD
Durée de validité : 10 ans – aucune durée minimale de résidence requise.
Possibilité d'investissement dans l'entreprise, interdiction d'emploi.
Transfert de 50 000 USD dans un délai de 60 jours.
Objectifs chiffre d'affaires :
Année 1 : 1,5 million MUR
5 ans : 20 millions MUR accumulés.
Actualisation : 5 millions MUR par an à partir de la sixième année.
Les alternatives antérieurement proposées ont été éliminées :
La qualification ne se fonde plus sur la valeur nette des actifs ou l'investissement partiel dans des équipements de pointe.
Il est impératif de soumettre trois lettres d'intention, dont deux provenant de clients mauriciens.
Cibles de chiffre d'affaires : À partir de la première année, 750 000 MUR.
6 millions MUR accumulés d'ici la cinquième année.
Rafraîchissement : À partir de la sixième année, le coût est de 1,5 million MUR par an.
Nouveaux critères d'évaluation :
ProPass : 50 000 MUR par mois.
Pass Expert : 250 000 MUR par mois.
Interdiction d'embauche dans le secteur public
V. PERMIS DE RÉSIDENCE PERMANENTE – DURÉE ACCRUE ET CRITÈRES RENFORCÉS
Le temps minimum nécessaire pour déposer une demande de résidence permanente passe de 3 ans à 5 ans. Il est désormais possible pour les non-citoyens ayant terminé avec succès cinq années sous un permis d'emploi ou de résidence valide, et satisfaisant à de nouveaux critères concernant le chiffre d'affaires, les revenus ou les investissements, d'obtenir ces autorisations.
Investisseur :
Avant : apport financier de 375 000 USD et génération de 15 millions MUR de revenus annuels durant une période de trois ans.
À présent : 5 ans de permis d'occupation + 15 millions MUR par an ou 75 millions MUR au total sur 5 ans.
Professionnel :
Avant : 3 ans d'expérience avec un salaire mensuel de 150 000 MUR.
À présent : 5 ans d'expérience et un salaire mensuel de 400 000 MUR.
Indépendant (Self-Employed) :
Avant : 3 millions de MUR par an pendant trois ans.
À présent : 3 millions de MUR par an pour une période de cinq ans ou un total cumulé de 15 millions de MUR.
Retraités :
Avant : 54 000 USD sur une période de 3 ans.
À présent : 200 000 USD répartis sur une période de 5 ans.
Une transition significative vers des systèmes digitaux est actuellement en cours :
VII. CONFIRMATION DE L'ABANDON DES MESURES D'AIDE AU LOGEMENT POUR LES CITOYENS MAURICIENS
Le projet de loi de finances indique que les mesures suivantes associées au logement ne seront pas prolongées après le 30 juin 2025 :
Le régime de propriété résidentielle.
Le projet de loi sur les finances 2025 met en place une refonte significative du cadre régissant les villes intelligentes, grâce à des modifications aux règlements du Conseil de développement économique (Schéma des villes intelligentes) 2015. Cette réforme supprime un certain nombre de stimulants fiscaux majeurs qui avaient historiquement favorisé l'expansion immobilière à grande échelle dans le contexte de ce régime.
À partir du 5 juin 2025, les incitations suivantes ont été abolies sans période de transition, ce qui implique qu'elles ne sont plus en vigueur, même si un projet était déjà en cours :
Les développeurs de Smart Cities seront désormais tenus de payer une taxe Smart City, calculée en fonction des modalités des frais de morcellement stipulés par le Morcellement Act, pour chaque division de terrain dans leur projet.
Toutefois, une série de mesures temporaires et d'incitations propres aux projets ont été préservées :
Le remboursement de la TVA sur les infrastructures et les édifices est toujours en vigueur jusqu'au 30 juin 2027 pour les entreprises ou développeurs de Smart City ayant des certificats valides.
Après cette date, la possibilité de récupérer la TVA sera limitée à :
La dispense d'impôt sur les bénéfices pour une durée de 8 ans est conservée pour :
L'immunité des frais de douane est maintenue uniquement pour les biens employés dans l'édification d'infrastructures de transport public.
C'est un moment crucial : nous passons d'un système d'encouragements fiscaux généralisés à une structure plus limitée, concentrée uniquement sur les infrastructures d'intérêt public.
Pour conclure :
Le projet de loi sur les finances 2025 apporte des modifications substantielles dans le domaine fiscal et réglementaire de la propriété immobilière et de l'habitation à l'île Maurice. Il établit des normes de conformité plus rigoureuses et supprime un certain nombre d'encouragements en vigueur depuis de longues années. Cependant, nous sommes rassurés de voir que certaines initiatives plus contestées évoquées lors du discours budgétaire n'ont finalement pas été adoptées, y compris l'instauration d'une taxe sur les plus-values et l'élargissement des restrictions concernant l'acquisition.
Nous espérons que ce résumé vous sera utile pour adapter vos projets ou décisions, et nous sommes à votre écoute pour toute interrogation.
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Immobilier et Permis de résidence à Maurice
Budget 2025/2026 : Nouveautés - Immobilier et Permis de résidence à Maurice
À la suite de notre première correspondance relative au discours du Budget 2025-2026, nous sommes ravis de vous fournir ce compte rendu détaillé des mesures confirmées qui influencent le secteur immobilier, ainsi que le cadre révisé des permis destinés aux non-citoyens, comme exposé dans le projet de loi sur les finances 2025.
Cette année, les réformes apportent d'importantes modifications dans le domaine de la fiscalité immobilière régulée par l'EDB, les droits d'achat pour les étrangers, les critères d'éligibilité pour les permis, le régime fiscal des Smart Cities et la numérisation des processus administratifs. Si plusieurs actions ont été mises en place comme prévu, d'autres ont été modifiées ou abandonnées, apportant ainsi plus de clarté et un équilibre plus réfléchi pour toutes les parties impliquées.
I.HAUSSE DES IMPÔTS SUR LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES - MISE EN APPLICATION À COMPTER DU 1ER JUILLET 2026
Dès le 1er juillet 2026, les impôts sur les transactions pour les étrangers achetant ou revendant une propriété résidentielle dans le cadre de régimes autorisés seront rehaussés de la manière suivante :Pour toute propriété acquise sous l'IRS, RES, PDS, SCS, IHS ou le programme R+2 (appartements dépassant 6 millions MUR dans des bâtiments de deux étages ou plus), les droits d'enregistrement augmentent de 5 % à 10 %.
Le taux de la taxe sur les cessions immobilières augmente également de 5% à 10% lorsqu'il s'agit d'une revente à une personne qui n'est pas citoyen, peu importe si le vendeur est Mauricien ou non. Ces taux s'appliqueront aux titres de propriété enregistrés à partir du 1er juillet 2026, même si le contrat de réservation ou l'accord de vente a été conclu avant cette date.
En outre, si un acte concerne à la fois des biens immobiliers et mobiliers, et que la valeur des biens mobiliers n'est pas spécifiée séparément, l'impôt sur le transfert foncier sera appliqué à la valeur globale.
II. IMPÔT SUR LES PLUS-VALUES - NON MIS EN PLACE
Bien qu'il ait été mentionné lors du discours budgétaire, aucune taxe sur les plus-values n'a été mise en place dans la Loi de Finances 2025, permettant ainsi de maintenir le régime fiscal traditionnel de l'île Maurice, exempt d'impôt sur les gains en capital, la richesse ou la propriété.III. ACHAT DE BIENS PAR DES NON-CITOYENS – RÈGLES ACCRUES
L'abolition de la disposition de décembre 2023, qui autorisait les non-citoyens détenteurs d'un permis de résidence à acheter une propriété résidentielle en dehors des régimes validés par l'EDB (d'une valeur excédant 500 000 USD), a été décidée.
Dorénavant, seuls les régimes IRS, RES, PDS, SCS, IHS ou les programmes Ground+2 éligibles permettront aux ressortissants étrangers d'acquérir un bien immobilier.
IV. PERMIS D’OCCUPATION ET DE RÉSIDENCE – NOUVELLE RÈGLES
- Retraités :
Revenu annuel nécessaire : 24 000 USD
Durée de validité : 10 ans – aucune durée minimale de résidence requise.
Possibilité d'investissement dans l'entreprise, interdiction d'emploi.
- Investisseurs :
Transfert de 50 000 USD dans un délai de 60 jours.
Objectifs chiffre d'affaires :
Année 1 : 1,5 million MUR
5 ans : 20 millions MUR accumulés.
Actualisation : 5 millions MUR par an à partir de la sixième année.
Les alternatives antérieurement proposées ont été éliminées :
La qualification ne se fonde plus sur la valeur nette des actifs ou l'investissement partiel dans des équipements de pointe.
- Indépendants :
Il est impératif de soumettre trois lettres d'intention, dont deux provenant de clients mauriciens.
Cibles de chiffre d'affaires : À partir de la première année, 750 000 MUR.
6 millions MUR accumulés d'ici la cinquième année.
Rafraîchissement : À partir de la sixième année, le coût est de 1,5 million MUR par an.
- Professionnels (Nouvelles catégories mises en place) :
Nouveaux critères d'évaluation :
ProPass : 50 000 MUR par mois.
Pass Expert : 250 000 MUR par mois.
Interdiction d'embauche dans le secteur public
- Professionnels en début de carrière : Pas de modification significative (un diplôme reconnu est nécessaire).
V. PERMIS DE RÉSIDENCE PERMANENTE – DURÉE ACCRUE ET CRITÈRES RENFORCÉS
Le temps minimum nécessaire pour déposer une demande de résidence permanente passe de 3 ans à 5 ans. Il est désormais possible pour les non-citoyens ayant terminé avec succès cinq années sous un permis d'emploi ou de résidence valide, et satisfaisant à de nouveaux critères concernant le chiffre d'affaires, les revenus ou les investissements, d'obtenir ces autorisations.
Investisseur :
Avant : apport financier de 375 000 USD et génération de 15 millions MUR de revenus annuels durant une période de trois ans.
À présent : 5 ans de permis d'occupation + 15 millions MUR par an ou 75 millions MUR au total sur 5 ans.
Professionnel :
Avant : 3 ans d'expérience avec un salaire mensuel de 150 000 MUR.
À présent : 5 ans d'expérience et un salaire mensuel de 400 000 MUR.
Indépendant (Self-Employed) :
Avant : 3 millions de MUR par an pendant trois ans.
À présent : 3 millions de MUR par an pour une période de cinq ans ou un total cumulé de 15 millions de MUR.
Retraités :
Avant : 54 000 USD sur une période de 3 ans.
À présent : 200 000 USD répartis sur une période de 5 ans.
VI. DIGITALISATION DES PROCÉDURES D’IMMIGRATION ET D’ENREGISTREMENT
Une transition significative vers des systèmes digitaux est actuellement en cours :
1. Désormais, toutes les requêtes et renouvellements de permis de travail, de résidence et d’occupation se font exclusivement par le biais du Système Électronique National des Licences (NELS).
2. Un titre de séjour et de travail conjoint sera accordé suite à l'arrivée sur le territoire.
3. Mise en place de nouveaux permis d'occupation temporaires (OP), valables jusqu'à 9 mois et renouvelables une fois.
4. Désormais, les conjoints de détenteurs d'un OP peuvent faire une demande pour leur propre OP.
5. Les détenteurs d'un OP ont la possibilité de posséder des actions au sein de l'entreprise qui les emploie (sans pour autant être actionnaires à majorité).
6. Désormais, les employeurs qui emploient des travailleurs étrangers devront payer un droit annuel non remboursable pour chaque employé étranger.
7. Mise à jour de l'enregistrement des actes.
8. Désormais, les notaires, les banques, les compagnies d’assurance et autres organismes autorisés auront la possibilité de déposer les actes par voie électronique. Les documents signés avec une signature électronique sécurisée seront intégralement admis comme ayant force légale.
VII. CONFIRMATION DE L'ABANDON DES MESURES D'AIDE AU LOGEMENT POUR LES CITOYENS MAURICIENS
Le projet de loi de finances indique que les mesures suivantes associées au logement ne seront pas prolongées après le 30 juin 2025 :
Le régime de propriété résidentielle.
1. Le Home Loan Payment Scheme
2. Le Home Ownership Scheme
Ces dispositifs, qui offraient un soutien financier aux acheteurs mauriciens et aux titulaires de prêts immobiliers, ont maintenant été abrogés.VIII. INCITATIONS POUR LES VILLES INTELLIGENTES - DIMINUÉES AVEC DES MESURES TRANSITOIRES
Le projet de loi sur les finances 2025 met en place une refonte significative du cadre régissant les villes intelligentes, grâce à des modifications aux règlements du Conseil de développement économique (Schéma des villes intelligentes) 2015. Cette réforme supprime un certain nombre de stimulants fiscaux majeurs qui avaient historiquement favorisé l'expansion immobilière à grande échelle dans le contexte de ce régime.
À partir du 5 juin 2025, les incitations suivantes ont été abolies sans période de transition, ce qui implique qu'elles ne sont plus en vigueur, même si un projet était déjà en cours :
1. Dispense de la taxe sur la transformation des terres (taxe de conversion des terres)
2. Dispense des frais d'enregistrement et de la taxe sur le transfert de propriété (taxe foncière)
3. Dispense de droits de douane sur l'importation de matériel de construction, d'équipement et de mobilier droits de douane.
4. Dispense des coûts de division parcellaire.
5. Les projets ayant reçu un certificat Smart City à partir du 5 juin 2025 bénéficieront d'une exemption fiscale sur les bénéfices pour une durée de 8 ans.
6. Amortissement accéléré (ou dépréciation) applicable aux dépenses en capital admissibles.
Les développeurs de Smart Cities seront désormais tenus de payer une taxe Smart City, calculée en fonction des modalités des frais de morcellement stipulés par le Morcellement Act, pour chaque division de terrain dans leur projet.
Toutefois, une série de mesures temporaires et d'incitations propres aux projets ont été préservées :
Le remboursement de la TVA sur les infrastructures et les édifices est toujours en vigueur jusqu'au 30 juin 2027 pour les entreprises ou développeurs de Smart City ayant des certificats valides.
Après cette date, la possibilité de récupérer la TVA sera limitée à :
1. L'édification de stations ou de terminaux pour le transport public.
2. L'élaboration de voies publiques ou de routes accessibles au public.
La dispense d'impôt sur les bénéfices pour une durée de 8 ans est conservée pour :
1. Les initiatives qui ont reçu un certificat Smart City avant le 5 juin 2025
2. Les initiatives qui se concentrent spécifiquement sur l'édification d'un terminal ou d'une station de transport public.
2. Les initiatives qui se concentrent spécifiquement sur l'édification d'un terminal ou d'une station de transport public.
L'immunité des frais de douane est maintenue uniquement pour les biens employés dans l'édification d'infrastructures de transport public.
C'est un moment crucial : nous passons d'un système d'encouragements fiscaux généralisés à une structure plus limitée, concentrée uniquement sur les infrastructures d'intérêt public.
Pour conclure :
Le projet de loi sur les finances 2025 apporte des modifications substantielles dans le domaine fiscal et réglementaire de la propriété immobilière et de l'habitation à l'île Maurice. Il établit des normes de conformité plus rigoureuses et supprime un certain nombre d'encouragements en vigueur depuis de longues années. Cependant, nous sommes rassurés de voir que certaines initiatives plus contestées évoquées lors du discours budgétaire n'ont finalement pas été adoptées, y compris l'instauration d'une taxe sur les plus-values et l'élargissement des restrictions concernant l'acquisition.
Nous espérons que ce résumé vous sera utile pour adapter vos projets ou décisions, et nous sommes à votre écoute pour toute interrogation.
DECORDIER immobilier Grand Baie
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DECORDIER immobilier Pointe aux Canonniers
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